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Nueva Ley de la Vivienda de 2023: Estos son los principales cambios

El pasado día 27 de abril se aprobó en el Congreso de los Diputados el proyecto de ley de vivienda que, si bien aún no se ha publicado el en BOE, se espera que lo haga antes de las elecciones del día 28 de mayo.

La nueva normativa va a significar grandes cambios en muchas materias distintas, algunas de las más significativas son:

El Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el criterio del IPC

Con esta medida se continua con la ya iniciada a principios de año que prohibía subir las rentas por encima del 2%. Ahora, la nueva normativa establece que para el año 2024 el tope máximo será del 3%, con independencia de la subida que experimente el I.P.C. Así mismo, para el año 2025 se prevé que se cree un nuevo índice de referencia por el cual se deberán de actualizar todos los alquileres, que será más bajo que el I.P.C. y más estable, aunque por ahora no se sabe cómo se va a definir con exactitud.

Límites en los contratos nuevos de alquiler

Respecto a los precios de alquiler para los contratos nuevos, en caso de que un piso se incorpore al mercado de alquileres a partir de la entrada en vigor de la ley, su renta irá siempre referenciada al índice de precios independientemente de si el propietario es o no gran tenedor. Solo se podrá superar el índice de referencia en determinados casos: si se ha realizado una rehabilitación de la vivienda que haya supuesto un gasto por encima del 10% del valor de compra de la vivienda; si se haya hecho una mejora de un 30% en su eficiencia energética; si se han realizado mejoras de accesibilidad en el inmueble; si se firma un contrato de duración igual o superior a 10 años.

Así mismo, para evitar algo que ya se estaba produciendo a raíz de la limitación de las subidas ya establecidas, se prohíbe aumentar el precio del alquiler añadiendo nuevos gastos, como los de la comunidad de propietarios, la tasa municipal de basura, seguros y otros que ya estuvieran anteriormente incluidos en la renta.

Los costes del contrato de alquiler los pagará el propietario

La nueva normativa invierte la obligación de pago de los gastos de la gestión de la contratación que hasta ahora los gestores inmobiliarios hacían pagar a los inquilinos. A partir de hora deberá ser el propietario arrendador quien tenga que hacer frente a esos costes, con ello se descarga de un sobrecoste que tienen los arrendatarios al contratar, que debían pagar junto con la primera mensualidad y la fianza el equivalente a una mensualidad en concepto de honorarios de gestión de la contratación del alquiler.

Respecto a la forma del pago de la renta, queda prohibido el pago de la renta en efectivo,  sólo salvo que una de las partes carezca de cuenta bancaria o de acceso a medios electrónicos.

Incentivos fiscales para pequeños propietarios

A los pequeños propietarios que tengan una vivienda en una zona declarada tensionada se les aplicarán incentivos fiscales en el IRPF para poner su vivienda en alquiler y compensar la limitación del incremento del precio de los nuevos contratos en relación con el contrato de alquiler anterior.

Por ahora no se conocen con seguridad el alcance de las bonificaciones fiscales previstas, aunque se pretende llegar a una bonificación de hasta el 90% de las rentas que obtengan los propietarios en caso de que bajen el precio del alquiler.

Recargo del IBI para viviendas vacías

Con la misma finalidad de incentivar el alquiler de aquellas viviendas que lleven vacías más de dos años, para el caso de propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio, el Gobierno permitirá a los Ayuntamientos que puedan aumentar la tasa del IBI para aquellas viviendas que estén vacías con un recargo de hasta el 150%.

Modificaciones en los procedimientos de desahucio

La Ley de Vivienda pretende regular “el procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad”, para lo cual ha ampliado el concepto de persona vulnerable. A partir de ahora pasará a ser considerada como tal cuando sus ingresos no superen en tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples Mensual (IPREM) y los gastos de alquiler o hipoteca superen el 30% de estos ingresos, incluyendo suministros básicos.

Respecto a las novedades procesales en los desahucios, cabe destacar lo siguiente

  • Deberán ser los propietarios quienes tengan que justificar en la demanda de desahucio si la vivienda es el domicilio habitual o no del okupa.
  • Serán las Administraciones públicas competentes, sin necesidad de tener el consentimiento de los interesados, quienes fijarán la fecha del lanzamiento después de haber comprobado la situación de vulnerabilidad de quienes están ocupando la vivienda.
  • También serán los propietarios de la vivienda en alquiler quienes tengan la obligación de señalar si el inmueble constituye o no vivienda habitual del ocupante. Además, deberán indicar si son, o no, gran tenedor de vivienda, y deberán acreditarlo mediante un certificado del Registro de la Propiedad. En el supuesto de que el demandante sea gran tenedor, deberá a su vez acreditar que el ocupante se encuentra, o no, en situación de vulnerabilidad económica.
  • También es importante que se establece un sistema de decisión por el tribunal sobre la eventual suspensión del procedimiento de desahucio, previa valoración del caso, frente a la actual suspensión automática que puede decidir el Letrado de la administración de justicia actualmente. Aunque, en cualquier caso, quedarán ampliados los plazos de suspensión de los procedimientos de desahucio a dos meses, cuando se trate de propietarios las personas físicas y cuatro meses cuando esto sean personas jurídicas. Anteriormente, esos plazos eran de 1 y 3 meses, respectivamente.

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