El impago de alquiler se ha convertido en uno de los problemas más importantes que afectan al mercado inmobiliario en España. En la actualidad, hay un aumento creciente de la demanda de vivienda, así como de las tensiones entre propietarios e inquilinos, por ello, los retrasos o la falta de pago también pueden generar una importante inseguridad económica y jurídica. En Legaltic somos conocedores de que esta situación es muy compleja, sobre todo cuando el arrendatario se convierte en un inquilino moroso y el propietario desconoce cómo actuar.
¿Cuál es la normativa a tener en cuenta ante un impago de alquiler?
En el ordenamiento jurídico hay una serie de mecanismos eficaces para proteger los derechos del arrendador y, por consiguiente, para garantizar la reclamación de rentas impagadas. Por ejemplo, con un procedimiento de desahucio es posible recuperar los alquileres pendientes y, por consiguiente, la posesión del inmueble.
La normativa fundamental es la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), más concretamente en su artículo 27. En este sentido, el arrendador puede resolver el contrato y reclamar judicialmente la vivienda en caso de impago de la renta o de cualquier cantidad que se adeude. Sin embargo, es importante que tenga en cuenta que no puede actuar por su propia cuenta como, por ejemplo, cambiando la cerradura o cortando los suministros, puesto que se estaría cometiendo un delito de coacciones.
Primeros pasos a seguir ante un inquilino moroso
¿Tiene un inquilino que no abona la renta del alquiler? Si es así, le recomendamos continuar leyendo, puesto que no es posible iniciar una acción judicial como primera medida.
El motivo es que en abril de 2025 entró en vigor la mediación obligatoria en procesos civiles y mercantiles, también conocida como MASC (Medios Adecuados de Solución de Controversias). Se trata de alcanzar un acuerdo que satisfaga a ambas partes antes de iniciar un procedimiento judicial. Se trata de una herramienta novedosa que, progresivamente, está tomando forma, de ahí que le recomendemos consultar previamente con un abogado antes de tomar cualquier decisión.
Si se da la situación de que esta herramienta no resulta satisfactoria, hay que acudir por la vía judicial, aunque esta es la más costosa y la más duradera.
Procedimiento de desahucio por impago
El procedimiento de desahucio por impago es el siguiente mecanismo judicial que le permitiría como propietario recuperar la posesión del inmueble, es decir, su puesta a disposición, así como reclamar las rentas adeudadas. Este paso también está regulado en los artículos 249.1.6º y 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Repasemos los pasos a seguir:
En primer lugar, debe contratar a un abogado y a un procurador para la presentación de la demanda. En su contenido se solicitará la resolución del contrato de arrendamiento y la entrega de la vivienda, así como el pago de las rentas pendientes.
Una vez admitida a trámite la demanda por el juzgado correspondiente, este requerirá al inquilino con una notificación judicial, concediéndole un plazo de 10 días en el que podrá ocurrir lo siguiente:
- Que el inquilino pague las cantidades adeudadas y conservar la vivienda.
- También se puede oponer si considera que no existe deuda o que esta es inexacta.
- Puede también no hacer nada, por lo tanto, se producirá el lanzamiento automático de la vivienda, es decir, el desahucio.
Si el inquilino no paga y tampoco se opone, el juez fijará directamente la fecha de lanzamiento, es decir, el día y la hora en que usted podrá recuperar la vivienda en presencia de las autoridades judiciales. No obstante, es importante tener en cuenta que cualquier pretensión o reclamación ha de quedar acreditada documentalmente para que el procedimiento tenga éxito.
Ahora bien, ¿qué ocurre si el arrendatario se opone? En este caso, se celebraría un juicio verbal. En esta situación, el juez vía sentencia declarará probada la pretensión reclamada y, por consiguiente, se iniciará la ejecución de la sentencia para proceder al desalojo del inmueble.
Problemas actuales: morosidad y ocupación
Tal y como ya hemos indicado al principio de este post, la situación de impago de alquiler ha aumentado en los últimos años, impulsada sobre todo por la crisis de vivienda (encarecimiento de los precios, baja oferta, etc.) que atraviesa España. A ello, también se le suma la creciente preocupación entre los propietarios por el inquilino moroso que permanece en la vivienda sin abonar las rentas de alquiler durante meses, e incluso años.
Además, tras la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda en 2023 también se introdujeron nuevos requisitos antes del lanzamiento de una vivienda. El más relevante es cuando se trata de personas en situación de vulnerabilidad, puesto que en estos casos el juez debe requerir un informe a los servicios sociales y, en consecuencia, cabe la posibilidad de que se suspenda temporalmente el desahucio.
Por todo ello, es fundamental actuar de manera ágil ante el impago de alquiler y contar con un asesoramiento como el que ofrecemos en Legaltic. Llámenos para concertar una reunión y que podamos estudiar su caso. Le esperamos.
