Si tiene pensado comprar una vivienda, le recomendamos leer detenidamente este post que hemos preparado en Legaltic. Vamos a hablar con detalle del contrato de arras, uno de los documentos más importantes en una compraventa inmobiliaria. De entrada, adelantamos que es un acuerdo previo que no es obligatorio, pero sí altamente recomendable.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado entre las partes que intervienen en una compraventa (comprador y vendedor) por el cual ambas manifiestan su plena voluntad de llevarla a cabo. Para ello, se reserva el inmueble mediante la entrega previa de una cantidad de dinero.
El importe pactado es libre entre la partes, no obstante, suele oscilar entre el 5 y el 10 % del precio total del inmueble. En la practica se pacta una cantidad que suele ser de entre 2500 y 3000 €.
Ahora bien, ¿qué significa esta entrega? Es una señal en garantía del cumplimiento del contrato. Si se redacta de forma correcta, este contrato protege tanto al comprador como al vendedor ante cualquier tipo de incumplimiento.
Las diferencias esenciales entre los distintos tipos de arras
En nuestro ordenamiento jurídico hay 3 tipos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales. Es fundamental conocer al detalle cada una de ellas para no incurrir en ningún tipo de error que pueda tener consecuencias económicas.
Arras penitenciales
Las arras penitenciales son las más habituales en operaciones de compraventa de inmuebles, independientemente del tipo; están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil.
La principal característica de este tipo de arras es que cualquiera de las partes puede desistir del contrato, pero sin necesidad de alegar ninguna causa, no obstante, tiene consecuencias económicas:
- En el caso de que el comprador se arrepienta, este pierde la cantidad entregada.
- En cambio, si el vendedor incumple, debe devolver el doble de la cantidad que haya recibido por parte del comprador.
Es importante destacar que ofrecen un alto grado de flexibilidad para ambas partes, pero deben constar expresamente en el contrato para que se apliquen de forma correcta.
Arras confirmatorias
Las arras de tipo confirmatorio adquieren una mayor importancia, ya que es una señal de compromiso firme, puesto que el dinero entregado no permite ningún tipo de desistimiento unilateral. Por ello, si alguna de las partes no cumple su parte, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del objeto del contrato, e incluso la resolución con indemnización por daños y perjuicios.
No están reguladas en el Código Civil, no obstante, la jurisprudencia sí que las ha admitido, pero con la única condición de que se pacten de forma expresa.
En la gran mayoría de ocasiones se emplean cuando se vende una vivienda sobre plano (sin iniciar o en construcción) y el comprador quiere dejar constancia de su compromiso de compra cuando se cumplan una serie de condiciones como, por ejemplo, la licencia de obra o la financiación.
Arras penales
Es la tipología menos habitual de todas, pero también es válida en el tráfico económico. Se trata de una cláusula penal que tiene como objetivo la imposición de una sanción económica por el incumplimiento del contenido del contrato. Además, también es compatible con la exigencia del cumplimiento y con la indemnización adicional si se pacta.
En este caso, se deben especificar detalladamente para evitar interpretaciones ambiguas que puedan dar lugar a confusiones.
¿Qué debe incluir un contrato de arras?
La redacción de un contrato de arras no requiere de un modelo específico obligatorio. No obstante, para que tenga plena validez jurídica y se eviten conflictos posteriores, es fundamental que contenga los siguientes elementos:
- Identificación de ambas partes: nombres y apellidos, DNI, domicilios, etc.
- Descripción clara del inmueble como, por ejemplo, la dirección, la referencia catastral, los datos registrales, e incluso posibles cargas si las hubiere.
- Precio de la compraventa que se haya acordado entre las partes y, además, los impuestos (ITP o IVA, dependiendo del tipo de operación y del inmueble) y gastos correspondientes.
- La cantidad que se entrega en concepto de arras y el tipo, tal y como hemos indicado anteriormente.
- El plazo es uno de los aspectos más importantes en este tipo de contrato. Por ello, se debe establecer una fecha límite para firmar la escritura ante notario, aunque lo habitual es que sean 3 meses.
- En Legaltic también recomendamos la inclusión de la cláusula relativa a la distribución de los gastos. La razón es delimitar quién asume los gastos correspondientes de notaría, registro, impuestos, etc.
- Por otro lado, es necesario establecer las consecuencias del incumplimiento según el tipo de arras.
- Y, por último, la firma de ambas partes en donde quede también reflejada la fecha y el lugar de la firma.
Nos gustaría destacar que en Legaltic somos especialistas en Derecho Civil e Inmobiliario. Por ello, redactamos su contrato de arras de forma personalizada, verificando primero toda la documentación. Contacte con nosotros hoy mismo, puede escribirnos, llamarnos o visitar nuestra oficina.
