Para determinar quiénes son los obligados a atender los pagos y las deudas de las comunidades de propietarios se ha saber en primer lugar cuál es el régimen jurídico de propiedad horizontal, que en Cataluña viene regulado por el Libro V del Código Civil de Cataluña (Ley 5/2015 de 13 de mayo).
El régimen de propiedad horizontal tiene una especial configuración debido a que en él existen unos elementos privativos y otros comunes de todos los copropietarios. Por este motivo es importante saber quién se ha de hacer cargo de los gastos de la comunidad, en qué medida y sobre todo cuáles son estos gastos.
En términos generales, se puede afirmar que los copropietarios deben asumir el pago de todos los gastos que supone el mantenimiento y conservación de los elementos comunes. Ahora bien, esta obligación se hará conforme a la cuota de participación que tienen sobre todo el inmueble, salvo que se haya previsto un criterio de contribución distinto en el título constitutivo. Es decir, si no hay un acuerdo expreso en otro sentido, la cuota de participación es aquel índice que indica el porcentaje que representa la parte privativa de cada propietario sobre el global comunitario de todo el edificio.
La cuota de participación determina y concreta la participación que corresponde a los copropietarios en las cargas, los beneficios, la gestión y el gobierno de la comunidad. De esta manera, la cuota de participación también determina la contribución a los gastos de la comunidad, sin perjuicio de que mediante acuerdo se puedan fijar especialidades.
Dicho en otros términos, la cuota define la participación que tiene cada comunero en los elementos comunes y su mantenimiento. La cuota de participación es determinante para establecer la medida en que cada propietario debe contribuir a los gastos comunes y al fondo de reserva, así como también, en la formación de las mayorías necesarias para aprobar los acuerdos de la junta de propietarios.
Es en el título constitutivo de la propiedad horizontal donde queda recogida la cuota de participación en los elementos comunes que corresponde a cada elemento privativo.
En concreto, el artículo 553-3 del Código Civil de Cataluña establece que la cuota de participación se fija proporcionalmente a la superficie, ponderando el uso, el destino y los demás datos físicos y jurídicos de los bienes que integren la comunidad y se expresa en un porcentaje. Además de la cuota de participación, en los estatutos se pueden establecer otras cuotas especiales para determinados gastos.
La cuota puede ser fijada por el mismo promotor que constituya el régimen de propiedad horizontal o posteriormente por la junta de propietarios. En este caso, para su aprobación por la junta se requerirá el acuerdo unánime de todos los propietarios. En el supuesto de que no sea posible llegar a un acuerdo, se podrá establecer por medio de la autoridad judicial o incluso a través de un procedimiento extrajudicial de resolución de conflictos.
Para la modificación de la cuota de participación, se requerirá no solo unanimidad, sino incluso el consentimiento expreso de los afectados (art. 553-25.4 del CC Cat). Si no se lograra el acuerdo puede acudirse también a la autoridad judicial o a un procedimiento extrajudicial de resolución de conflictos (art. 553-3.3 del CC Cat).
Es preciso diferenciar la modificación de la cuota de participación de la modificación de la forma de contribución de los gastos comunes. En este último caso estaremos ante un supuesto de modificación del título constitutivo, por lo que, conforme el artículo 553-26.2 del CC Cat, es suficiente con que se apruebe con el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho al voto, que tienen que representar al mismo tiempo las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, en este punto la ley catalana no coincide con la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960 de 21 de julio) que exige unanimidad.
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