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La fianza en los contratos de alquiler de vivienda

La ley de arrendamientos urbanos (LAU) impone al arrendatario el pago en concepto de fianza del importe correspondiente a una mensualidad de la renta. Esta cantidad es la mínima legal que puede pedir el propietario al inquilino, aunque cabe también que se pida dos o más rentas, cuando el piso, por ejemplo, está amueblado. Lo importante es que conste claramente en el propio contrato de arrendamiento que esa cantidad se entrega en concepto de fianza. De esta manera, el arrendador propietario tiene la obligación de depositarla en el Institut Català del Sòl (INCASOL), o en el instituto o agencia de la vivienda de cada Comunidad Autónoma.

La fianza tiene la consideración de una garantía para hacer frente a posibles desperfectos que pueda quedar en la vivienda tras acabar el arrendamiento, y nunca se ha de considerar como parte de la renta que pueda estar pendiente de pagar. Otra cosa son los pactos que puedan hacerse entre arrendador y arrendatario al finalizar el contrato, en virtud de los cuales el último mes se cobre con la fianza depositada. Pero esta práctica es muy peligrosa tanto para el propietario como para el arrendatario, por lo que lo mejor es no hacerlo nunca.

La entrega de llaves como requisito previo

Al finalizar en contrato es muy importante llevar a cabo la entrega de llaves de una manera formal, es decir, mediante la firma de un documento en el que se constate la finalización del contrato y la devolución de la posesión de la vivienda mediante la entrega de las llaves al propietario o su representante. La ausencia de esta actuación podría llevar a malos entendidos respecto a la finalización del contrato y la puesta a disposición del inmueble a su propietario, con lo que éste podría incluso pasado un tiempo reclamar rentas no pagadas.

Una vez finalizado el arrendamiento y entregada la posesión de la vivienda con la entrega de las llaves, se deberá proceder a la inspección del estado en el que se encuentra para valorar los posibles desperfectos, así como los importes dejados de pagar en los consumos de los suministros. Para ello se deberá consultar los contadores de luz, agua y gas para comprobar en las facturas los periodos pendientes de pago. A partir de ese momento el propietario dispone del plazo de un mes para hacer y presentar al inquilino una liquidación formal de todos los gastos que ha tenido que afrontar y ofrecer la devolución de la fianza por el valor resultante.

La liquidación de la fianza

En el caso de que el propietario no realizara la liquidación ofreciendo la devolución del importe restante de la fianza, o la fianza entera si no hubieran gastos ni desperfectos, ese importe comenzará a devengar intereses y podrá reclamarse judicialmente.

Los problemas pueden surgir tanto para el propietario que no quiere devolver la fianza debido a los desperfectos que encuentra en la vivienda, como para el arrendatario que considera que ha devuelto el piso en perfecto estado y al que no le devuelve la fianza el arrendador.

Tanto para un caso como para el otro, lo importante es llevar a cabo una comunicación formal dirigida al domicilio de la otra parte en la que se presente con claridad la reclamación de que se trate. Para ambos supuestos es muy conveniente conocer con seguridad el domicilio de ambas partes con antelación, para lo cual será necesario haberlo incorporado en el propio contrato de arrendamiento o en el documento de entrega de llaves.

En el caso de ser el propietario el que tenga que reclamar gastos y desperfectos al inquilino, deberá enviar por Burofax o correo certificado una liquidación con los importes que reclama con la mayor claridad posible, incluso incorporando fotografías de los daños y presupuestos con la valoración de las reparaciones.

En el caso de ser el arrendatario el que necesite reclamar la devolución de la fianza entregada, también deberá enviar un Burofax o correo certificado a la dirección del propietario o su representante con fotocopia del contrato, en el que se detalla el valor de la fianza, así como también del documento de entrega de llaves.

Tanto en un supuesto como en otro, en caso de no surtir efecto la reclamación, se podrá interponer una demanda judicial, la cual, si es de una cantidad inferior a 2.000€, se puede realizar mediante formularios proporcionados por el Ministerio de Justicia sin necesidad de intervención de Abogado y Procurador.

En caso de que necesite ayuda con el papeleo o de que la cuantía sea superior a 2.000€, será conveniente que cuente con el asesoramiento y el servicio de profesionales en materia de derecho inmobiliario, por lo que puede enviarnos un mensaje explicándonos su caso y le daremos una rápida contestación.

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