Cerrar una terraza no es una cuestión simplemente de ampliar metros habitables en una vivienda, ya que supone alterar elementos comunes del edificio, por lo tanto, la situación se vuelve más compleja. En este artículo, le explicamos qué dice la normativa, por qué es fundamental votar los cerramientos de terrazas en Comunidades de Propietarios y cómo se puede proteger en términos legales ante este tipo de obra.
¿Por qué no puede usted realizar el cerramiento de terrazas en Comunidades de Propietarios por su cuenta?
La terraza es un elemento privativo e inherente a su vivienda, no obstante, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) lo considera un elemento común cuando forma parte de la fachada o cubierta del edificio. En este sentido, el artículo 7 de la LPH prohíbe la alteración de elementos comunes que modifiquen la configuración externa de la finca. Por ejemplo, si la fachada es de color roja, no puede pintar su terraza de amarillo. Por ello, no está permitido cerrar una terraza sin contar con la aprobación del resto de propietarios y, además, también es necesario un permiso municipal.
Nos gustaría destacar que, además, numerosas sentencias han confirmado tal aspecto, incluso en el caso de que haya habido cerramientos anteriores que no hayan requerido autorización. Por ejemplo, en mayo de 2025 la Audiencia Provincial de Madrid ordenó a un propietario retirar el cerramiento de su terraza, ya que no obtuvo el permiso.
¿Qué mayoría se exige para votar el cerramiento terraza en Junta?
La norma es muy clara al respecto. El artículo 10.3.b de la LPH estipula que es necesario el voto favorable de, como mínimo, el 60 % de los propietarios, representando el 60 % de las cuotas de participación según cada vivienda.
Por otro lado, el artículo 17.8 de la misma norma también permite que los ausentes cuenten como si hubieran votado a favor siempre que no se opongan una vez transcurridos 30 días. No obstante, en Legaltic no le comendamos contar con esta posibilidad, ya que todavía hay un amplio debate doctrinal sobre si este artículo aplica en la cuestión de los cerramientos. El motivo es que este tipo de modificación afecta a elementos comunes y, por lo tanto, requiere una aprobación más exigente.
Con todo ello, para cerrar la terraza de una vivienda es necesario más que un voto a mano alzada. Es decir, la propuesta se debe incluir en el orden del día, la Junta ha de convocarse con antelación suficiente y, por último, notificarse adecuadamente a todos los propietarios.
Permiso municipal y normativa urbanística
La obtención del permiso para poder cerrar la fachada es igual de relevante o más que el acuerdo comunitario. La LPH también se pronuncia al respecto, ya que requiere que se obtenga la autorización administrativa municipal.
En este sentido, es importante destacar que cada ayuntamiento o comunidad autónoma cuenta con una normativa propia. Además, también es esencial analizar la incidencia sobre la estructura o estética del edificio, ya que de este estudio dependerá el tipo de trámite que se debe realizar, es decir, una licencia de obra mayor o simplemente una declaración responsable. En caso de no tramitar la licencia correspondiente, el Ayuntamiento puede imponer multas muy elevadas, así como ordenar la demolición.
También, tenga presente que hay zonas que están más protegidas que otras por parte de la Administración, por lo tanto, el nivel de exigencia (materiales, estéticas, informes previos, etc.) es más alto.
¿Hay casos especiales de cerramientos de terrazas en comunidades de propietarios?
La abundante jurisprudencia ha matizado con los años que no todos los cerramientos son iguales. Nos gustaría destacar algunos casos que han sido reveladores en esta cuestión:
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (2008). Esta decisión judicial dictaminó que el cerramiento que no emplea perfilería visible no altera la configuración estética del edificio. Por lo tanto, al ser un sistema movible, permite dejar la superficie totalmente abierta.
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas (2023). Se estimó que el uso continuado y tolerado de una parte de un pasillo comunitario para instalar la terraza de un bar (con cerramiento incluido), generaba un consentimiento tácito. Además, se le requirió un acto positivo por parte de la comunidad para consolidar este hecho, respaldando así la posibilidad de usar este espacio como antes.
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona (2017). En este caso, la comunidad prohibió cerrar las terrazas en sus estatutos internos. Sin embargo, una parte de los propietarios instaló un cerramiento de cristal. Por ello, este tribunal obligó a su retirada y sancionó la obra, validando la aplicabilidad de las normas internas.
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