Cambiar de administrador de fincas es una decisión y una práctica muy habitual en muchas comunidades que tienen como objetivo mejorar su gestión, siempre con el fin de optimizar recursos. No obstante, este cambio debe hacerse conforme a la normativa vigente en materia de propiedad horizontal, garantizando así que cada acuerdo se adopte correctamente y, además, que la comunidad cuente con un servicio que realmente responda a sus necesidades. En Legaltic hemos preparado un post en el que explicamos los pasos esenciales, los requisitos legales y una serie de claves para que esta transición sea ágil y transparente, así como beneficiosa, tanto para la administración de fincas como para la propia comunidad de propietarios.
Por qué una comunidad decide cambiar de administrador
Los motivos por los cuales una comunidad decide iniciar el relevo en su gestor de fincas pueden ser de muy diversos tipos y numerosos. Es importante destacar que, en la actualidad, la gran mayoría de comunidades de propietarios exigen una gestión rigurosa, digitalizada y adaptada a las normativas vigentes, desde la Ley de Propiedad Horizontal, hasta la normativa de protección de datos o prevención de riesgos, etc. En el momento en que el profesional encargado no responde a estas necesidades, todos los servicios de administración se ven afectados y, por lo tanto, la convivencia se ve deteriorada.
Ahora bien, ¿cuáles son los motivos más frecuentes?
- Falta de transparencia en las cuentas, e incluso en el control del presupuesto.
- Retrasos o falta de ejecución en todo tipo de proyectos (reparaciones, obras, mantenimiento, etc.).
- Nula o escasa comunicación de atención a los propietarios en sus problemas del día a día.
Independientemente del motivo, la comunidad debe actuar conforme a la normativa vigente y convocar adecuadamente una junta de propietarios para iniciar el proceso de cambiar de administrador de fincas.
Requisitos legales para cambiar de administrador de fincas
La Ley de Propiedad Horizontal determina que el administrador, ya sea un profesional o un propietario, es un cargo obligatorio de la comunidad, por lo tanto, su sustitución debe seguir un procedimiento formal.
En base a ello, en su artículo 13 se establece que el cargo de administrador puede ser revocado:
- Por acuerdo de la junta de propietarios, adoptado solamente por mayoría simple.
- Además, se puede realizar en cualquier momento si así lo decide la comunidad, aunque el administrador tenga un contrato en vigor. Sin embargo, es importante revisar el que se firmó con el administrador saliente, puesto que pueden incluirse penalizaciones por rescindirlo antes de que venza.
Pasos a seguir para cambiar de administrador de fincas
Antes de convocar la junta, le recomendamos recopilar toda la información necesaria para reforzar la propuesta que se planteará en la reunión.
En primer lugar, una evaluación global de la gestión actual (facturas, contratos, informes de morosidad, etc.). Este paso es esencial para valorar objetivamente las carencias del administrador actual.
A continuación, hay que comparar alternativas entre diferentes administraciones de fincas:
- Servicios incluidos y no incluidos.
- Experiencia profesional y acreditaciones.
- Capacidad de respuesta y disponibilidad.
- Herramientas digitales como, por ejemplo, un portal del propietario online.
Y, por último, es recomendable preparar con todo tipo de detalle la propuesta para la junta. En este sentido, cambiar de administrador de fincas debe figurar en el orden del día, ya que de lo contrario el acuerdo sería impugnable.
Convocatoria de la junta para el cambio de administrador
Esta última parte del proceso debe ajustarse estrictamente a lo que marca la ley.
¿Quién puede convocar la junta? Por un lado, el presidente y, por otro, lo puede hacer una cuarta parte de los propietarios o un número que represente al menos el 25 % de las cuotas de participación.
En cuanto al orden del día, este debe incluir claramente y sin ambigüedades lo siguiente:
- “Cese del administrador actual”.
- “Nombramiento de nuevo administrador”.
¿Cuál es el quórum? La aprobación para el cambio tan solo requiere de mayoría simple, tanto de los propietarios presentes como de los representados, siempre que representen a la mayoría de las cuotas de participación, tal y como hemos indicado anteriormente.
Y, por último, durante la reunión, la comunidad debe exponer las razones por las que se propone este cambio, siempre manteniendo el debido respeto y sin vulnerar el honor del profesional saliente. Una vez concluya el debate, se debe proceder a la votación. En Legaltic también recomendamos, siempre con el objetivo de mantener todos los procedimientos y requisitos formales, comunicar por escrito el cese al administrador saliente si la votación tiene éxito.
¿Está pensando en cambiar de administrador de fincas? Si es así, contacte con nosotros, ya que contamos con una amplia experiencia como administradores de fincas. Cumplimente el formulario web o llámenos directamente para poder agendar una reunión y conocer de primera mano las necesidades de su comunidad.
